세 글자는 서로 다른 것을 잽니다

LTV는 담보인정비율입니다. 집값 대비 얼마까지 빌려줄지를 정하는 자이고, 보는 대상은 집입니다. 내 소득이 얼마든 상관없이 그 집의 시세에 정해진 비율을 곱한 금액이 천장이 됩니다. 소득이 아무리 높아도 LTV가 낮은 지역이면 그 천장을 넘지 못합니다.

DTI는 총부채상환비율입니다. 연소득 대비 갚는 돈의 비율인데, 분자에 들어가는 것이 주택담보대출의 원금과 이자 전액, 그리고 나머지 대출의 이자입니다. 나머지 대출의 원금은 빠집니다. 그래서 신용대출이 많아도 DTI에는 이자만 잡혀 숫자가 크게 오르지 않습니다.

DSR은 총부채원리금상환비율입니다. 이름은 DTI와 비슷하지만 분자가 다릅니다. 주택담보대출이든 신용대출이든 자동차 할부든 카드론이든, 모든 대출의 원금과 이자를 다 더합니다. 같은 사람에게 DTI보다 훨씬 큰 숫자가 나오고, 그래서 실제로 한도를 막는 것은 대개 DSR입니다. DTI는 지금 DSR에 가려 한도를 결정하는 자리에 서는 일이 드물어졌습니다.

지금 은행권은 DSR 40%, 제2금융권은 DSR 50%를 넘지 않도록 심사합니다. 금융위원회가 10.15 대책 관련 FAQ에서 '은행권 40%, 2금융권 50%, 규제지역 동일'이라고 적어 둔 대로, 규제지역이라고 해서 이 비율이 더 낮아지지는 않습니다. 규제지역에서 한도가 줄어드는 것은 DSR 비율 때문이 아니라 LTV와 스트레스 금리, 그리고 집값 구간별 상한 때문입니다.

• LTV는 집을 봅니다. 집값 × 정해진 비율 = 담보로 빌릴 수 있는 천장
• DTI는 그 집 대출을 봅니다. (주담대 원리금 + 다른 대출 이자) ÷ 연소득
• DSR은 사람을 봅니다. (모든 대출의 원리금) ÷ 연소득
• DSR 한도는 은행권 40%, 제2금융권 50%. 규제지역도 같은 비율입니다
• 내 대출 하나하나가 DSR에 얼마로 잡히는지는 창구에서 항목별로 뽑아 줍니다. 물어보는 것만으로는 아무 기록도 남지 않습니다

한도는 셋 중 가장 낮은 것으로 정해집니다

세 가지 자를 다 통과해야 대출이 나옵니다. 그래서 최종 한도는 각각 계산한 금액 중 가장 낮은 값입니다. 창구에서 한도가 적게 나왔다는 말을 들었다면, 먼저 물어볼 것은 '어느 쪽에서 막혔는지'입니다.

연소득 5,000만원인 분이 30년 만기 원리금균등으로 주택담보대출을 알아본다고 하겠습니다. 은행 DSR 40%를 적용하면 1년에 갚을 수 있는 원리금은 2,000만원, 한 달에 약 166만원입니다. 심사에 쓰는 금리가 연 5.5%라면 이 금액으로 감당되는 원금은 약 2억 9,400만원입니다.

여기에 집을 대입합니다. 규제지역의 시가 6억원짜리 아파트라면 LTV 40%가 걸려 담보 기준 한도는 2억 4,000만원입니다. DSR로는 2억 9,400만원까지 되지만 낮은 쪽인 2억 4,000만원이 실제 한도가 됩니다. 이 경우에는 소득을 더 올려도 한도가 그대로입니다. 같은 분이 규제지역의 시가 10억원짜리 아파트를 본다면 LTV 40%로는 4억원이고, 이번에는 DSR 쪽 2억 9,400만원이 낮으므로 그 금액이 한도가 됩니다. 이때는 집값이 아니라 DSR을 건드려야 숫자가 움직입니다.

위 금액은 이해를 돕기 위해 공개된 원리금균등 계산식으로 직접 뽑아 본 예시입니다. 은행마다 산식의 세부와 담보 평가가 달라 실제 승인 금액과는 차이가 납니다. 그래서 창구에서는 'LTV 기준 한도'와 'DSR 기준 한도'를 종이에 따로 적어 달라고 요청하는 편이 정확합니다. 두 숫자를 나란히 놓으면 어느 쪽이 나를 막고 있는지가 한눈에 보입니다.

• 최종 한도 = LTV 기준 금액과 DSR 기준 금액 중 낮은 쪽
• 수도권·규제지역은 여기에 집값 구간별 상한이 한 번 더 붙습니다
• LTV에 걸렸다면 소득을 올려도 한도가 늘지 않습니다
• DSR에 걸렸다면 집값을 낮춰도 한도가 늘지 않습니다
• 창구에 요청할 것, 'LTV 기준 한도'와 'DSR 기준 한도'를 각각 적은 종이 한 장

스트레스 DSR, 심사에 쓰는 금리는 내가 내는 금리가 아닙니다

스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 수 있다는 가정을 심사에 미리 넣는 제도입니다. 실제 대출금리에 가산금리를 얹은 금리로 원리금을 계산해서 한도를 정합니다. 여기서 가장 중요한 것은 이 가산금리가 한도 계산에만 쓰인다는 점입니다. 금융위원회는 스트레스 금리가 DSR 산정에만 적용되고 차주가 실제로 납부하는 이자에는 반영되지 않는다고 안내하고 있습니다. 심사 금리가 7%로 잡혔다고 해서 7% 이자를 내는 것이 아닙니다.

가산금리는 과거 5년 내 가장 높았던 가계대출 금리와 현 시점 금리를 비교해 정하되, 하한 1.5%와 상한 3.0% 사이에서 움직입니다. 3단계는 2025년 7월 1일부터 전 금융권의 사실상 모든 가계대출에 적용되고 있습니다. 신용대출은 잔액이 1억원을 넘을 때만 스트레스 금리가 붙습니다. 시행 당시 서울·경기·인천을 뺀 지역의 주택담보대출에는 0.75%를 적용하는 유예가 있었지만 2025년 12월 말로 끝났습니다.

금리 유형에 따라 붙는 비율이 달라집니다. 변동금리는 산정된 스트레스 금리를 100% 그대로 다 맞습니다. 혼합형과 주기형은 고정되는 기간, 금리가 바뀌는 주기가 길수록 적용 비율이 낮아지고, 같은 기간이라면 주기형이 혼합형보다 더 적게 붙습니다. 같은 은행, 같은 날, 같은 소득이라도 어떤 상품을 고르느냐로 한도가 갈리는 이유가 여기에 있습니다. 내가 보는 상품에 몇 퍼센트가 적용되는지는 창구에서 바로 뽑아 줍니다.

차이가 얼마나 되는지 앞의 예로 이어 보겠습니다. 연소득 5,000만원, 30년 만기 원리금균등, 실제 금리 연 4.0%를 가정하고 공개된 계산식으로 직접 뽑아 본 값입니다. 가산금리를 빼고 계산하면 약 3억 4,900만원, 1.5%p가 붙어 심사 금리가 5.5%가 되면 약 2억 9,400만원, 3.0%p가 붙어 7.0%가 되면 약 2억 5,100만원입니다. 소득도 집도 같은데 가산금리 한 줄로 1억원 가까이 벌어집니다.

• 스트레스 금리는 한도 계산용입니다. 실제 내는 이자는 늘지 않습니다
• 하한 1.5%, 상한 3.0% 사이에서 정해집니다
• 변동금리는 100% 다 맞고, 고정 기간·변동주기가 길수록 덜 붙습니다
• 신용대출은 잔액 1억원을 넘을 때만 붙습니다
• 비수도권 주담대에 0.75%를 적용하던 유예는 2025년 12월 말로 끝났습니다
• 창구에 물을 것, '이 상품에 스트레스 금리가 몇 퍼센트 붙어 심사되나요'

규제지역이냐 아니냐가 숫자를 바꿉니다

2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책으로 수도권과 규제지역의 숫자가 크게 바뀌었습니다. 무주택자가 규제지역에서 주택담보대출을 받을 때 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌고, 처분조건부 1주택자도 여기에 포함됩니다. 생애최초 구입자도 규제지역에서는 40%입니다. 서민·실수요자는 60%가 적용되는데, 부부합산 연소득 9천만원 이하, 주택가격 8억원 이하, 무주택세대주 이 세 가지를 모두 채워야 합니다. 세 요건 중 하나라도 걸리는지는 창구에서 소득 서류만 보여 주면 바로 확인됩니다.

같은 대책으로 수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리 하한이 3.0%로 올랐습니다. 주택 가격에 따른 상한도 새로 생겼습니다. 2025년 10월 16일부터 구입 목적 주택담보대출의 최대 한도는 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원입니다. LTV와 DSR을 모두 통과해도 이 상한을 넘을 수는 없습니다. 다만 시행일 전에 계약이나 대출 신청이 끝난 건은 종전 기준이 적용되므로, 내 계약일에 어느 규정이 걸리는지는 은행이나 금융감독원 1332에 확인하면 됩니다.

전세대출에도 변화가 있었습니다. 2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받을 때 그 이자상환분이 DSR에 들어갑니다. 전세대출은 DSR과 무관하다고 알고 계셨다면 이 부분을 다시 확인해 보면 됩니다.

정책 대출의 LTV는 따로 정해져 있습니다. 디딤돌대출은 규제지역으로 지정된 뒤에도 70%가 유지됩니다. 보금자리론은 규제지역 기준 아파트 60%, 비아파트 55%로, 규제지역이 아닌 곳의 70%·65%보다 낮습니다. 디딤돌은 주택도시기금 콜센터 1566-9009와 기금 수탁은행 지점에서, 보금자리론은 한국주택금융공사 1688-8114에서 상담받을 수 있습니다. 내가 사려는 집이 규제지역인지는 지정 현황이 바뀌므로 그때그때 확인하는 편이 좋고, 은행 창구에 주소를 알려 주면 바로 확인해 줍니다.

• 규제지역 주담대 LTV: 무주택자 40%, 서민·실수요자 60%, 생애최초 40% (2025.10.15)
• 서민·실수요자 60% 요건 세 가지: 부부합산 연소득 9천만원 이하 / 주택가격 8억원 이하 / 무주택세대주
• 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 하한 3.0% (10.15 대책)
• 규제지역 구입 목적 주담대 상한: 15억 이하 6억 / 15억~25억 4억 / 25억 초과 2억 (2025.10.16)
• 수도권·규제지역 1주택자 전세대출 이자상환분 DSR 반영 (2025.10.29)
• 정책 대출 LTV: 디딤돌 70% 유지, 보금자리론 규제지역 아파트 60%·비아파트 55%
• 디딤돌 상담 1566-9009 / 보금자리론 상담 1688-8114

내 DSR을 직접 계산해 보는 순서

다섯 단계면 끝납니다. 종이와 계산기만 있으면 오늘 저녁에 할 수 있습니다.

첫째, 연소득을 확정합니다. 근로소득자는 원천징수영수증의 총급여, 사업소득자는 소득금액증명원의 소득금액이 기준입니다. 둘 다 국세청 홈택스에서 무료로 발급되고, 소득금액증명원은 정부24와 가까운 세무서에서도 나옵니다. 발급이 막히면 국세상담센터 126으로 전화해 물어보면 됩니다. 둘째, 내 대출을 하나도 빼지 않고 적습니다. 주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론까지 전부입니다. 한국신용정보원의 본인신용정보 열람 서비스인 크레딧포유(credit4u.or.kr)에서 무료로 확인되고, 각 은행 앱에서도 조회됩니다.

셋째, 각 대출의 연간 원리금을 적습니다. 여기서 실제로 내고 있는 금액이 아니라 규정된 산정 방식대로 계산한다는 점이 핵심입니다. 마이너스통장은 한 푼도 쓰지 않아도 약정 한도 전액이 원금으로 잡히고, 이자만 내고 있는 신용대출도 정해진 기간에 나눠 갚는 것으로 계산합니다. 어떤 대출에 어떤 기간이 적용되는지는 상품마다 달라서, 은행 창구에 '제 기존 대출이 DSR에 연 얼마로 잡히는지 항목별로 알려 주세요'라고 물어보는 편이 가장 빠릅니다.

넷째, 새로 받을 대출의 원리금을 계산합니다. 이때 쓰는 금리는 실제 금리가 아니라 스트레스 금리를 더한 금리입니다. 다섯째, 셋째와 넷째를 다 더해 연소득으로 나눕니다. 이 값이 은행권 40%, 제2금융권 50% 안에 들어와야 합니다. 계산기가 필요하면 금융감독원 금융소비자 정보포털 파인(fine.fss.or.kr)의 대출 관련 계산기에서 만기와 금리를 바꿔 가며 월 상환액을 뽑아 볼 수 있고, 은행 앱에도 대부분 DSR 계산기가 들어 있습니다.

• DSR = (모든 대출의 연간 원리금 합계) ÷ 연소득 × 100
• 1단계, 연소득 확정 (원천징수영수증 또는 소득금액증명원, 홈택스에서 무료 / 문의 126)
• 2단계, 내 대출 전부 목록화 (크레딧포유 credit4u.or.kr에서 무료 조회)
• 3단계, 기존 대출의 연간 원리금. 실제 납부액이 아니라 규정 산정 방식 기준
• 4단계, 새 대출 원리금. 스트레스 금리를 더한 금리로 계산
• 5단계, 합계 ÷ 연소득. 은행 40% / 제2금융권 50% 안이어야 합니다

내 계산과 은행 답이 어긋나는 흔한 이유

직접 계산한 값보다 은행이 알려 준 한도가 훨씬 적게 나오는 경우가 많습니다. 대개는 계산을 틀린 것이 아니라, 은행이 보는 항목이 내가 본 항목보다 많기 때문입니다.

가장 자주 걸리는 것이 마이너스통장입니다. 잔액이 0원이어도 약정된 한도 전액이 빚으로 잡힙니다. 3,000만원짜리 마이너스통장을 열어만 두고 쓰지 않아도 DSR에는 3,000만원어치 원리금이 들어갑니다. 자동차 할부와 카드론, 학자금 대출도 마찬가지로 전부 들어갑니다.

소득을 인정하는 방식이 은행마다 다른 것도 큰 이유입니다. 상여금과 성과급을 어디까지 소득으로 볼지, 프리랜서 소득을 몇 년치 평균으로 볼지가 은행마다 갈립니다. 증빙소득이 약할 때 쓰는 인정소득이나 신고소득은 인정되는 금액에 상한이 있어서, 실제 버는 것보다 적게 잡힙니다. 담보 시세를 어떻게 평가하는지도 은행마다 다르고, 특히 빌라나 다세대처럼 거래가 드문 집일수록 차이가 큽니다.

신청 순서 때문에 벌어지는 경우도 있습니다. 신용대출을 먼저 받으면 그 원리금이 DSR을 먹어 버려 뒤이어 신청하는 주택담보대출의 한도가 줄어듭니다. 두 가지가 다 필요하다면 어느 쪽이 더 중요한지 먼저 정하고 순서를 잡으면 됩니다. 은행 설명이 이해되지 않을 때는 들은 말을 그대로 적어 두었다가 금융감독원 1332에 옮겨 물어보면 됩니다.

• 마이너스통장, 쓰지 않아도 약정 한도 전액이 원금으로 잡힙니다
• 카드론·자동차 할부·학자금 대출, 전부 DSR에 들어갑니다
• 소득 인정 범위, 상여금, 성과급, 프리랜서 소득 처리가 은행마다 다릅니다
• 인정소득·신고소득, 인정 금액에 상한이 있어 실제 소득보다 적게 잡힙니다
• 담보 평가, 빌라·다세대는 은행별 시세 인정액 차이가 큽니다
• 신청 순서, 신용대출을 먼저 받으면 주담대 한도가 그만큼 줄어듭니다

한도를 늘리려면 무엇을 건드려야 하는지

DSR 계산식은 분자가 연간 원리금, 분모가 연소득입니다. 그러니 늘릴 방법은 분자를 줄이거나 분모를 키우는 것 둘뿐입니다. 실제로 손댈 수 있는 항목은 다섯 가지 정도입니다.

첫째, 만기를 늘립니다. 원금을 더 긴 기간에 나눠 갚으면 1년치 원리금이 줄어듭니다. 앞의 예에서 연소득 5,000만원, 심사 금리 5.5%로 계산하면 20년 만기는 약 2억 4,200만원, 30년은 약 2억 9,400만원, 40년은 약 3억 2,300만원이 나옵니다. 다만 만기를 늘리면 총 이자는 늘어나고, 나이에 따른 만기 제한도 있습니다. 둘째, 금리 유형을 바꿉니다. 고정되는 기간이 긴 주기형이나 고정형을 고르면 스트레스 금리가 덜 붙어 한도가 커집니다. 이 방법은 이자 부담을 늘리지 않으면서 한도만 키우는 몇 안 되는 길입니다.

셋째, 안 쓰는 마이너스통장을 정리합니다. 한도를 줄이거나 해지하면 그만큼 DSR이 바로 비워집니다. 넷째, 소액 대출을 먼저 갚습니다. 카드론이나 남은 할부처럼 금액은 작아도 상환 기간이 짧아 연간 원리금이 크게 잡히는 대출이 있습니다. 이런 것부터 정리하면 효율이 좋습니다. 다섯째, 소득 증빙을 보강합니다. 상여금이 포함된 원천징수영수증, 최근 연도의 소득금액증명원처럼 인정 금액을 늘려 주는 서류를 챙기면 분모가 커집니다. 부부 합산이 가능한 상품인지도 함께 확인해 보면 됩니다.

제2금융권은 DSR 한도가 50%로 더 넓지만, 금리가 높아 같은 금액을 빌려도 연간 원리금이 커집니다. 한도가 늘어난 만큼 매달 갚을 돈도 늘어납니다. 은행에서 안 된다는 말을 들었다고 바로 옮기기보다는, 위의 다섯 가지를 먼저 다 해 보고 그래도 부족하면 월 상환액을 나란히 놓고 비교해 보는 편이 낫습니다.

• 만기를 늘립니다. 20년 2억 4,200만 / 30년 2억 9,400만 / 40년 3억 2,300만 (연소득 5,000만원, 심사금리 5.5%로 직접 계산한 예시)
• 고정 기간이 긴 상품으로 바꿉니다. 스트레스 금리가 덜 붙습니다
• 안 쓰는 마이너스통장 한도를 줄이거나 해지합니다
• 카드론·잔여 할부처럼 기간이 짧은 소액 대출을 먼저 갚습니다
• 소득 증빙을 보강합니다. 상여 포함 원천징수영수증, 최근 소득금액증명원
• 신용대출과 주담대가 다 필요하면 순서를 먼저 정합니다
• 제2금융권은 한도가 넓지만 금리가 높아 연간 원리금이 커집니다

2026년에 달라진 것과, 어디에 물어보면 되는지

금융위원회는 2026년 4월 1일 '2026년도 가계부채 관리방안'을 발표했습니다. 2026년 총량관리 목표를 2025년 실적인 증가율 1.7%보다 강화한 1.5%로 설정하고, 2030년까지 GDP 대비 가계부채 비율을 80% 수준으로 낮추겠다는 방향을 제시했습니다. 정책대출 비중은 현행 30% 수준에서 20% 수준까지 단계적으로 줄이겠다고 밝혔습니다. 정책 대출을 염두에 두고 계셨다면 취급 규모가 예전 같지 않을 수 있다는 뜻입니다.

개인에게 직접 걸리는 항목도 있습니다. 2026년 4월 17일부터 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 주택담보대출의 만기연장은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 만기가 다가오는 대출이 여기에 해당하는지는 미리 은행에 확인해 두면 좋습니다. 2026년 4월 2일부터는 온라인투자연계금융업자에도 강화된 대출 규제가 적용되어, LTV가 규제지역 40%, 비규제지역 70%로 정해졌습니다.

기준은 이렇게 몇 달 단위로 바뀝니다. 작년에 알아본 숫자를 올해 그대로 적용하기 어려울 수 있습니다. 신청을 미뤄 두었다면 창구에 가기 전에 '지금도 기준이 그대로인지' 한 번 물어보는 편이 좋습니다. 전화 한 통이면 확인됩니다.

숫자가 헷갈리거나 은행 설명이 이해되지 않을 때는 금융감독원 콜센터 1332로 전화해 1번 금융민원 상담을 고르면 됩니다. 국번 없이 1332이고 통화료는 발신자 부담입니다. 대출 규제가 어떻게 적용되는지, 금융회사 응대가 맞는지를 물어볼 수 있습니다. 문자나 인터넷 광고로 오는 '한도 조회', '승인 완료' 같은 안내는 근거로 삼지 않는 편이 좋습니다. 정식 금융회사는 이런 식으로 먼저 승인을 알려 주지 않습니다. 거래하는 금융회사와 위 공식 창구에서만 확인하면 됩니다.

• 2026년 가계대출 총량관리 목표 1.5% (2025년 실적 1.7%), 2030년까지 GDP 대비 가계부채 80%, 2026.4.1 발표
• 정책대출 비중 30% → 20% 수준으로 단계적 축소
• 다주택자의 수도권·규제지역 아파트 주담대 만기연장 원칙 불허 (2026.4.17 시행)
• 온투업 LTV 규제지역 40% / 비규제지역 70% (2026.4.2 시행)
• 금융감독원 콜센터 1332 (국번 없이), 1번 금융민원 상담, 통화료 발신자 부담
• 먼저 걸려 온 '승인 완료' 문자는 근거가 되지 않습니다. 거래 금융회사에 직접 확인하면 됩니다