버팀목은 하나가 아닙니다
주택도시기금 전세자금대출 목록에는 버팀목이라는 이름이 붙은 상품이 여러 개 있습니다. 그중 대부분의 사람이 고르게 되는 것이 아래 세 갈래입니다. 이름만 비슷할 뿐 서로 다른 상품이고, 소득 요건도 한도도 다릅니다.
먼저 셋에 공통으로 걸리는 관문이 있습니다. 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. 주택도시기금대출, 은행재원 전세자금대출(이주비대출 포함), 주택담보대출을 이미 쓰고 있으면 안 됩니다. 주택임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 이미 지불한 상태여야 하고, 연체·대위변제·대지급·부도 같은 신용정보가 남아 있으면 불가합니다.
세대주 요건에는 예외가 붙습니다. 대출접수일 현재 민법상 성년인 세대주가 대상이되, 대출실행일로부터 1개월 이내에 세대분가 또는 세대합가로 세대주가 될 예정인 사람도 포함합니다. 다만 대출접수일 현재 공공임대주택에 입주하고 있으면 받을 수 없습니다. 본인이 예외에 해당하는지는 국토교통부 콜센터(1599-0001)에서 확인하세요.
순자산 기준은 셋 다 같습니다. 2026년도 기준 부부합산 순자산가액 3억 4,500만원 이하입니다. 이 금액은 해마다 다시 고시되므로, 신청하는 해의 값을 주택도시기금 누리집에서 다시 확인해야 합니다.
- 버팀목전세자금: 나이 제한이 없는 기본형. 부부합산 연소득 5천만원 이하(2자녀·다자녀 가구 6천만원, 신혼부부 7,500만원 이하).
- 청년전용 버팀목전세자금: 만 19세 이상 만 34세 이하 세대주(예비 세대주 포함). 부부합산 연소득 5천만원 이하(혁신도시 이전 공공기관 종사자, 재개발 세입자, 2자녀·다자녀 가구 6천만원, 신혼가구 7,500만원 이하). 중소·중견기업에 취업하거나 창업한 청년은 병역 복무기간만큼 최대 만 39세까지 연장됩니다.
- 신생아 특례 버팀목대출: 대출접수일 기준 2년 내에 출산하거나 입양한 가구. 부부합산 연소득 1억 3천만원 이하, 맞벌이는 2억원 이하(단 부부 각각 1억 3천만원 이하).
나이와 소득, 상황으로 갈라보기
만 19세에서 34세 사이이고 출산과 무관하다면 청년전용부터 봅니다. 임차보증금 3억원 이하 주택이 대상이고, 대출한도는 1억 5천만원 이내이면서 전세금액의 80% 이내입니다. 소득 구간별 기본금리는 연소득 2천만원 이하 2.2%, 2천~4천만원 2.5%, 4천~6천만원 2.9%, 6천~7,500만원 3.3%입니다. 지방 소재 주택은 0.2%p 낮게 적용됩니다.
나이가 만 34세를 넘었거나 청년전용 요건에서 벗어나면 일반 버팀목입니다. 보증금 한도는 수도권 3억원, 수도권 외 2억원이고 대출한도는 수도권 1억 2천만원, 수도권 외 8천만원입니다. 대출비율은 전세금액의 70~80% 이내, 기본금리는 연 2.5%에서 3.5% 사이입니다. 신혼가구이거나 자녀가 둘 이상이면 보증금 한도가 수도권 4억원·수도권 외 3억원으로, 대출한도는 수도권 2억 5천만원·수도권 외 1억 6천만원으로 올라갑니다.
대출접수일 기준 2년 안에 아이를 낳았거나 입양했다면 신생아 특례를 먼저 봅니다. 2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용되고 임신 중인 태아는 포함되지 않습니다. 입양아는 대출접수일 기준 만 2살 미만이어야 합니다. 혼인신고를 하지 않고 출산하거나 입양한 경우에도 취급되며, 이때는 신생아의 가족관계증명서에 오른 부모의 합산 소득과 순자산으로 심사합니다.
신생아 특례의 보증금 한도는 수도권 5억원·수도권 외 4억원, 대출한도는 2억 4천만원 이내이면서 전세금액의 80% 이내입니다. 특례금리는 연 1.3%에서 4.3% 사이로 기본 4년간 적용되고, 최종금리가 연 1.0% 미만이면 1.0%로 올려 적용합니다. 이용기간은 최장 12년입니다.
계약 시점도 한도를 가릅니다. 2025년 6월 27일 이전에 체결한 계약은 청년전용 2억원(만 25세 미만 단독세대주 1억 5천만원), 신생아 특례 3억원이 적용됩니다. 세 상품을 동시에 신청할 수는 없고, 요건이 겹치면 한도와 금리, 이용기간을 견줘 하나를 고릅니다. 여기 적은 숫자는 2026년 9월 3일 기준 안내이며 고시로 바뀌므로, 신청 전에 주택도시기금 누리집이나 국토교통부 콜센터(1599-0001)에서 다시 보셔야 합니다.
- 대상주택 전용면적: 85㎡ 이하(도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하), 주거용 오피스텔 포함. 쉐어하우스는 면적 제한이 없습니다.
- 이용기간: 2년 이내이며 임차종료일을 초과할 수 없습니다. 연장을 거듭해 최장 10년, 연장 시점의 미성년 자녀 1명당 2년씩 더해 최장 20년.
- 상환방법: 일시상환 또는 혼합상환. 중도상환수수료는 없습니다.
3개월 시계는 언제부터 도는가
가장 많이 놓치는 것이 신청 기한입니다. 세 상품 모두 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 신청해야 합니다.
'빠른 날'이라는 점이 중요합니다. 잔금을 치르기 전에 전입신고부터 해버리면 그날부터 시계가 돕니다. 반대로 전입신고 전에 잔금을 먼저 냈다면 잔금일이 기준입니다. 둘 중 이른 날을 달력에 표시하고 거기서 석 달을 세어 보세요. 이 기한을 넘기면 다른 조건이 아무리 맞아도 버팀목으로는 받을 수 없습니다.
3개월은 신청 마감이지 준비 기간이 아닙니다. 서류를 모으고 자산심사 결과를 기다리고 은행 추가심사를 거치는 데 시간이 걸립니다. 잔금일에 맞춰 돈이 나오게 하려면 계약서를 쓴 직후에 은행 상담부터 잡는 편이 안전합니다.
기한을 이미 넘겼다면 이 상품으로는 되돌릴 방법이 없습니다. 다음 계약이나 갱신 때 다시 신청하는 것이 현실적인 경로이고, 갱신 시 기산일은 국토교통부 콜센터(1599-0001)에서 본인 계약 기준으로 확인하세요.
계약서에 도장 찍기 전, 집을 먼저 봅니다
대출이 승인됐다는 말은 은행이 돈을 빌려준다는 뜻이지, 2년 뒤 보증금이 돌아온다는 보장이 아닙니다. 확인은 계약 전에 끝내야 합니다.
등기사항전부증명서부터 뗍니다. 대법원 인터넷등기소에서 열람은 1통 700원, 발급은 1통 1,000원입니다. 근저당권과 전세권, 압류·가압류가 있는지 보고, 등기부상 소유자 이름이 계약 상대와 같은지 봅니다. 선순위 근저당과 내 보증금을 더한 금액이 집값을 넘어서면 경매로 넘어갔을 때 돌려받지 못합니다.
신탁등기가 되어 있으면 등기부만으로는 부족합니다. 신탁원부까지 확인해야 하는데, 신탁원부는 인터넷등기소에서 뗄 수 없고 등기소에 직접 방문해야만 발급받을 수 있습니다. 신탁회사의 사전 승낙과 합의 없이 맺은 임대차계약은 계약 자체가 무효가 될 수 있으니, 신탁 물건이면 수탁자 동의 여부를 서면으로 확인하세요.
시세는 여러 곳을 겹쳐 봅니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr), 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr), 한국부동산원 부동산테크(rtech.or.kr)에서 각각 확인할 수 있습니다. 주택도시보증공사 안심전세앱에서는 매매시세와 등기 변동 사항을 볼 수 있고, 2026년 9월부터는 등기정보와 확정일자, 전입세대정보, 건축물대장, 국세·지방세 체납정보를 묶어 주택 위험도와 임대인 위험도를 안전·주의·위험으로 표시합니다.
임대인의 세금 체납도 봐야 합니다. 계약을 맺은 뒤 보증금이 1,000만원을 넘으면, 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인 동의 없이도 전국 세무서에서 미납국세를 열람할 수 있습니다. 미납국세 열람신청서와 임대차계약서, 본인 신분증을 가져가면 최대 3시간 안에 조회됩니다. 계약 전에 보려면 임대인 동의와 임대인 신분증 사본이 필요합니다.
등기는 한 번만 보면 안 됩니다. 계약할 때, 잔금 치르기 직전에, 전입신고를 마친 뒤 다시 봅니다. 계약과 잔금 사이에 근저당이 새로 붙거나 임대인이 바뀌는 일이 실제로 생깁니다.
확정일자와 전입신고, 순서가 보증금을 지킵니다
확정일자부 임대차계약서 사본과 임차주택 건물 등기사항전부증명서는 어느 버팀목이든 반드시 내는 서류입니다. 확정일자는 읍·면사무소와 동 주민센터, 시·군·구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소, 공증인에게서 받을 수 있습니다. 수수료는 600원이고, 계약증서가 4장을 넘으면 초과하는 4장마다 100원이 붙습니다.
보증금 6,000만원 또는 월 차임 30만원을 넘는 계약은 계약일로부터 30일 이내에 주택 임대차 계약을 신고해야 합니다. 경기도 외 군 지역은 대상에서 빠집니다. 신고할 때 계약서를 함께 내면 확정일자 부여가 의제되어 임대차계약신고필증 우측 상단에 확정일자 번호가 찍히므로, 따로 신청할 필요가 없습니다. 계도기간은 2025년 5월 31일로 끝났고, 신고하지 않으면 2만원에서 30만원의 과태료가 붙습니다.
신고는 주택 소재지 읍·면·동 행정복지센터를 방문하거나, 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 접속해 간편인증으로 하면 됩니다.
효력이 언제 생기는지가 핵심입니다. 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생깁니다. 여기에 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추면 우선변제권이 생겨, 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받습니다.
그래서 잔금을 치른 날 바로 전입신고와 확정일자를 끝내는 것이 원칙입니다. 전입신고를 하루 미루면 그 사이 설정된 근저당이 앞순위가 됩니다. 전입신고서에 적는 번지와 동·호수가 등기부와 다르면 대항력을 얻지 못하니, 등기부를 옆에 놓고 그대로 옮겨 적으세요.
자산심사는 은행이 아니라 HUG가 합니다
절차는 여섯 단계입니다. 대출조건 확인, 대출신청, 자산심사(HUG), 자산심사 결과 정보 송신(HUG), 서류제출 및 추가심사(수탁은행), 대출승인 및 실행 순입니다. 자산은 은행 창구가 아니라 주택도시보증공사가 본다는 점을 알아야 어디에 물어볼지 알 수 있습니다.
순자산은 부동산(토지·건축물), 자동차, 일반자산(임차보증금·선박·항공기·임목재산·회원권·분양권 등), 금융자산(예금·주식·수익증권·연금저축 등)을 모두 더한 뒤 금융기관 대출금과 신용카드 연체금, 임대보증금 같은 부채를 빼서 계산합니다. 부동산과 자동차는 지방세법상 시가표준액으로 잡힙니다. 부모 명의로 알고 있던 차가 본인 명의였다거나, 오래전 들어둔 연금저축을 빼고 계산했다가 어긋나는 경우가 흔합니다.
심사는 두 번입니다. 사전심사는 부동산·일반자산·자동차와 7개 수탁은행의 금융정보로 먼저 보고, 여기서 적격이 나오면 대출을 실행할 수 있습니다. 이후 전체 금융기관 정보를 모아 사후심사를 다시 합니다.
전세자금은 사후심사에서 기준을 넘긴 금액에 따라 가산금리가 달라집니다. 1천만원 이하는 0.1%p, 1천만원 초과 5천만원 이하는 2%p, 5천만원 초과 1억원 이하는 4%p이고, 1억원을 넘게 초과하면 4%p에 더해 기한의 이익이 상실됩니다. 아직 대출이 실행되지 않았다면 취소 처리됩니다.
자산심사 상담센터는 1551-3119, 주택도시보증공사 콜센터는 1566-9009입니다. 심사 결과에 이의가 있으면 통지일로부터 10영업일 이내에 신청할 수 있으니, 결과 문자를 받으면 그 자리에서 내용을 확인하세요.
만 25세 미만 단독세대주, 그리고 예비 세대주
청년전용 버팀목에는 만 25세 미만 단독세대주에게만 적용되는 별도 기준이 있습니다. 대상주택 전용면적이 85㎡가 아니라 60㎡ 이하이고, 대출한도도 1억 5천만원이 아니라 1억 2천만원 이내입니다. 임차보증금 한도는 3억원 이하로 같습니다.
이 면적 제한을 모르고 방을 구하면 계약을 다 해놓고 대출이 막힙니다. 매물을 볼 때 공급면적이 아니라 전용면적을 먼저 물어보고, 건축물대장이나 등기부에 적힌 면적으로 확인하세요.
대신 조건을 채우면 연 0.3%p의 추가 우대금리가 대출실행일로부터 최대 4년간 붙습니다. 우대 대상이 되는 면적과 보증금, 대출금 조건이 따로 정해져 있으므로 본인 계약이 해당하는지는 은행이나 국토교통부 콜센터(1599-0001)에서 확인하시면 됩니다.
아직 세대주가 아니어도 신청할 수 있습니다. 일반 버팀목은 대출실행일로부터 1개월 이내에 세대분가할 예정인 사람을 포함하고, 청년전용은 예비 세대주를 대상에 넣습니다. 부모와 같은 세대로 묶여 있는 사회초년생이 이 경로로 신청합니다. 예비 세대주로 신청했다면 대출실행일로부터 1개월 안에 전입신고와 세대분리를 마쳐야 하니, 실행일을 달력에 적어두고 새 주소지 행정복지센터 방문 일정을 미리 잡으세요.
서류, 담보, 그리고 돈이 나가는 방식
온라인 신청은 기금e든든(enhuf.molit.go.kr), 방문 신청은 수탁은행 지점입니다. 기금 수탁은행은 우리·신한·국민·농협·하나·IM뱅크(대구)·부산은행 일곱 곳입니다. 지점 사정에 따라 취급이 다를 수 있으니 방문 전에 전화로 확인하는 편이 낫습니다. 발급일이 오래된 서류는 다시 떼어 오라고 하는 경우가 있으니, 은행 방문일에 맞춰 발급받는 편이 덜 번거롭습니다.
담보는 셋 중 하나로 잡습니다. 한국주택금융공사 전세대출보증, 주택도시보증공사 전세금안심대출보증, 그리고 채권양도협약기관의 반환채권양도입니다. 어느 것이 되는지는 집의 등기 상태와 임대인에 따라 갈립니다. 전세금안심대출보증은 대출보증과 반환보증이 함께 붙는 대신 선순위 채권과 보증금의 합이 주택가격 이내여야 하는 등 별도 요건이 있으므로, 정확한 기준은 1566-9009에서 확인하세요.
대출금은 임차인이 아니라 임대인 계좌에 입금하는 것이 원칙입니다. 임대인에게 이미 임차보증금을 지급한 사실이 확인되면 임차인 계좌로 받을 수 있습니다. 고객이 부담하는 비용은 인지세의 절반(나머지 절반은 은행 부담)과, 보증서를 담보로 쓸 때의 보증료입니다.
- 본인확인: 주민등록증, 운전면허증, 여권 중 하나
- 대상자확인: 주민등록등본(합가기간 확인이 필요하면 초본), 가족관계증명원
- 재직·사업영위 확인: 건강보험자격득실 확인서, 근로소득은 재직증명서, 사업소득은 사업자등록증
- 소득확인: 소득금액증명원, 원천징수영수증, 급여명세표 중 하나(연금소득은 연금수급권자확인서, 무소득은 신고사실없음 사실증명원)
- 주택관련: 확정일자부 임대차(전세)계약서 사본, 임차주택 건물 등기사항전부증명서
- 그 밖에 보증자격 확인서류와 담보제공 서류를 더 요구할 수 있습니다
실행 이후, 연장, 철회, 놓치면 생기는 일
이용기간은 2년이고 임차종료일을 넘길 수 없습니다. 연장은 자동이 아니라 그때마다 다시 심사합니다. 세대원 전원이 무주택 상태를 유지해야 하고, 해당 주택에 실제로 전입해 거주하고 있어야 합니다.
연장할 때는 최초 취급된 대출금 또는 직전 연장 시 잔액의 10% 이상을 갚아야 합니다. 갚지 않으면 0.2%의 가산금리가 붙고, 갱신기간이 1년 이하이면 0.1%입니다. 연장 시점의 새 임차보증금과 소득으로 금리를 다시 판정하므로, 소득이 기준을 넘겼다면 해당 임차보증금 기준의 최고금리에 0.3% 가산금리가 더해집니다. 만기 두어 달 전에 은행에 먼저 연락해 일정과 서류를 확인하세요.
마음이 바뀌었다면 철회할 수 있습니다. 계약서류 제공일, 계약체결일, 대출실행일, 사후자산심사 부적격 통지일 가운데 가장 늦은 날부터 14일 이내입니다. 원금과 이자, 부대비용을 전액 반환해야 철회 효력이 생깁니다.
대출을 받은 뒤 주택을 취득한 사실이 확인되면 대출금을 상환해야 합니다. 기한의 이익을 잃은 이력이 있으면 그 기한이익상실일로부터 3년이 지나야 다시 이용할 수 있습니다. 조건이 애매하거나 거절 사유를 정확히 모르겠다면, 국토교통부 콜센터(1599-0001)와 자산심사 상담센터(1551-3119)에 직접 물어보는 편이 빠릅니다.