전월세 계약서, 처음 쓸 때 볼 것

집을 보기 전에, 서류 두 장부터 뗍니다

첫 번째는 등기사항전부증명서, 흔히 등기부등본이라 부르는 서류입니다. 부동산 등기는 권리관계를 공개하는 제도여서 소유자가 아니어도 주소만 알면 누구나 뗄 수 있고, 남의 집 등기부를 떼도 임대인에게 알림이 가지 않습니다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 365일 24시간 발급되며 수수료는 1통 1,000원, 등기소를 찾아가면 1,200원, 무인발급기는 1,000원입니다(2026년 9월 기준).

등기부는 세 부분으로 나뉩니다. 표제부에서는 지번이 계약하려는 집의 번지수와 같은지 봅니다. 아파트나 연립주택, 다세대주택이면 동과 호수까지 맞는지 봅니다. 잘못된 지번이나 호수로 계약하면 주택임대차보호법의 보호를 받지 못합니다. 갑구에서는 소유자가 누구인지, 압류·가압류·가처분·가등기가 걸려 있는지 봅니다. 압류나 가압류가 된 뒤에 들어간 임차인은 주택임대차보호법에 따른 우선변제를 받지 못하므로, 갑구에 이런 등기가 보이면 계약을 미루고 중개사에게 사정을 물어보면 됩니다. 을구에서는 저당권과 전세권을 봅니다. 근저당 설정금액이 시세보다 적다고 해서 안심할 일은 아니고, 그 금액에 내 보증금을 더한 값이 시세에 얼마나 가까운지를 봐야 합니다.

두 번째는 건축물대장입니다. 정부24(gov.kr)에서 인터넷으로 뗄 수 있습니다. 대장 첫 장 위쪽에 '위반건축물'이라는 표시가 찍혀 있는지, 건물 용도가 주택이 아니라 근린생활시설로 되어 있는지를 봅니다. 이 두 가지에 해당하면 은행의 전세자금대출과 보증기관의 전세보증금반환보증이 막히는 경우가 많습니다.

대출이나 보증을 쓸 생각이라면 계약서에 도장을 찍기 전에 전화부터 겁니다. 거래하려는 은행에는 "이 주소로 전세자금대출이 되는지"를 묻고, 주택도시보증공사 1566-9009에는 "이 주소로 전세보증금반환보증 가입이 되는지"를 묻습니다. 건물 용도가 무엇인지, 대장에 위반건축물 표시가 있는지를 함께 말해 주면 답이 빨리 나옵니다. 가입 기한과 대상 주택 기준은 상품마다 다르고 그동안 여러 번 바뀌었으므로, 통화하는 김에 "언제까지 신청해야 하는지"까지 같이 물어보면 됩니다.

• 등기부 표제부에서는 지번과 동·호수가 계약하려는 집과 일치하는지 봅니다.
• 등기부 갑구에서는 소유자 이름과 압류·가압류·가처분·가등기 여부를 봅니다. 압류·가압류 뒤에 들어가면 우선변제를 받지 못합니다.
• 등기부 을구에서는 저당권·전세권의 금액과 순위를 보고, 그 금액에 내 보증금을 더한 값을 시세와 견줍니다.
• 건축물대장에서는 '위반건축물' 표시와 용도가 근린생활시설인지를 봅니다.
• 인터넷등기소 발급 수수료는 1통 1,000원, 등기소 방문은 1,200원입니다(2026년 9월 기준).
• 전세자금대출이나 전세보증금반환보증을 쓸 계획이면 계약 전에 은행과 주택도시보증공사 1566-9009에 주소를 대고 가능 여부와 신청 기한을 확인하면 됩니다.

앞에 앉은 사람이 등기부의 그 사람인지 확인합니다

집주인 본인과 계약한다면 주민등록증을 보여 달라고 해서 등기부 갑구에 적힌 인적사항과 대조합니다. 이름만 같고 생년월일이 다른 경우가 있기 때문에 눈으로 두 줄을 나란히 놓고 봅니다. 단독주택처럼 토지와 건물의 등기부가 따로 있는 집이라면 두 등기부의 소유자가 같은 사람인지도 봅니다. 등기부상 소유자가 두 명 이상이면 전원의 동의가 필요합니다. 한 사람하고만 계약하면 나중에 계약의 효력을 두고 다툼이 생깁니다.

대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 요구합니다. 이것은 예의 차원의 요청이 아니라 확인해야 할 서류이고, 생활법령정보에도 '반드시 요구해야 한다'고 적혀 있습니다. 위임장에 적힌 위임 내용이 이 계약과 맞는지, 인감증명서의 인감과 위임장의 도장이 같은 모양인지, 인감증명서 발급일이 최근인지를 봅니다. 그리고 계약 자리에서 소유자에게 직접 전화를 걸어 위임한 사실과 입금 계좌를 확인하고, 그 통화를 했다는 사실을 계약서 특약에 한 줄로 남겨 두면 됩니다.

돈은 등기부상 소유자 명의의 계좌로만 보냅니다. 대리인 계좌나 가족 계좌로 보내 달라는 요구는 받지 않아도 됩니다. 사정상 다른 계좌로 보내야 한다면 소유자가 그 계좌로 받는 데 동의한다는 내용을 소유자 서명이 든 문서로 받아 두고, 그 문서를 계약서와 함께 보관하면 됩니다. 임대인이 아니라 기존 임차인과 계약하는 전대차라면 임대인의 동의가 있는지를 서면으로 확인합니다. 동의 없는 전대차는 임대인이 계약을 해지할 수 있어서, 살던 중에 집을 비워 달라는 말을 들을 수 있습니다.

• 소유자 본인과 계약할 때는 주민등록증과 등기부 갑구의 인적사항을 나란히 놓고 대조합니다.
• 공동소유라면 소유자 전원의 동의를 받습니다.
• 대리인과 계약할 때는 위임장과 인감증명서를 받고, 소유자에게 직접 전화해 위임 사실과 계좌를 확인합니다.
• 송금은 등기부상 소유자 명의 계좌로만 합니다.
• 전대차라면 임대인의 동의가 있는지를 서면으로 확인합니다.
• 통화로 확인한 내용은 특약에 한 줄로 적어 두면 나중에 증거가 됩니다.

임대인에게 요구할 수 있는 것은 법에 적혀 있습니다

주택임대차보호법 제3조의7은 임대인의 정보 제시 의무를 정하고 있습니다. 임대차계약을 체결할 때 임대인은 두 가지를 임차인에게 제시해야 합니다. 하나는 그 주택의 확정일자 부여일과 차임·보증금 등의 정보입니다. 이 집에 나보다 먼저 들어온 임차인이 얼마의 보증금으로 언제부터 살고 있는지를 보는 것입니다. 다른 하나는 국세징수법에 따른 납세증명서와 지방세징수법에 따른 납세증명서입니다. 임대인이 세금을 체납하면 그 세금이 임차인의 보증금보다 앞설 수 있기 때문입니다. 이 조항은 2023년 4월 18일부터 시행되고 있어서, 요구했다가 무례하게 보일까 걱정하지 않아도 됩니다.

두 가지 모두 임대인의 동의로 갈음할 수 있습니다. 선순위 임차 정보는 임대인이 정보 제공에 동의하는 방식으로, 납세증명서는 임차인이 직접 미납 세금을 열람하는 데 동의하는 방식으로 대신할 수 있습니다. 어느 쪽이든 임대인이 아무것도 못 하겠다고 하면 그 대답 자체가 판단 근거가 됩니다. 지방세 쪽은 임대인이 정부24나 위택스에서 바로 뽑을 수 있는 서류이므로, 지방세 납세증명서만이라도 받아 두면 됩니다.

계약금을 이미 낸 뒤라면 길이 하나 더 있습니다. 보증금이 1천만원을 넘는 경우, 임대차가 시작하는 날까지는 임대인 동의 없이도 가까운 세무서 민원봉사실에서 임대인의 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 가져갈 것은 본인 신분증과 임대차계약을 체결한 사실을 증명하는 서류, 곧 계약서입니다. 임대인 동의를 받아 신청하는 경우에는 임대인 도장이 찍힌 '미납국세 등 열람신청서'가 필요합니다. 사본을 주거나 사진을 찍게 해 주지는 않고 그 자리에서 보기만 하는 방식이므로, 종이와 펜을 챙겨 가서 적어 오면 됩니다. 정부24 민원 안내상 처리 기간이 3일로 되어 있으니 잔금일에 임박해서 가지 말고 미리 갑니다. 절차가 헷갈리면 국세상담센터 126으로 먼저 물어보면 됩니다.

임대인의 보증사고 이력이나 체납 여부가 궁금하다면 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 안심전세 앱을 씁니다. 선순위 보증금, 근저당권, 체납 여부, 불법건축물 여부, 시세 대비 보증금 수준, 임대인 신용정보를 모아 안전·주의·위험 세 단계로 보여 줍니다. 조회할 수 있는 항목과 횟수 제한은 그동안 여러 번 바뀌었으므로 앱 안내 화면을 먼저 보고, 막히면 주택도시보증공사 1566-9009로 물어보면 됩니다.

• 임대인의 제시 의무(주택임대차보호법 제3조의7, 2023년 4월 18일 시행)는 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서 두 가지입니다.
• 두 가지 모두 임대인의 '동의'로 갈음할 수 있습니다.
• 계약을 체결했고 보증금이 1천만원을 넘으면, 임대차 개시일까지는 임대인 동의 없이 가까운 세무서 민원봉사실에서 미납 국세를 열람할 수 있습니다.
• 세무서에 가져갈 것은 신분증과 임대차계약서이고, 열람만 되므로 적어 올 종이와 펜을 챙깁니다. 문의는 국세상담센터 126입니다.
• 안심전세 앱에서는 선순위 보증금, 근저당권, 체납 여부, 불법건축물 여부를 안전·주의·위험 세 단계로 볼 수 있습니다. 문의는 주택도시보증공사 1566-9009입니다.

특약은 말이 아니라 문장으로 남깁니다

중개사무소에서 오간 말은 나중에 증거가 되지 않습니다. 약속받은 것은 전부 계약서 특약사항 칸에 문장으로 적습니다. 아래 따옴표 안의 문장은 계약서에 그대로 옮겨 적으면 되는 형태로 써 두었습니다. 가장 먼저 넣을 한 줄은 권리관계 유지 조항입니다. "임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계를 잔금 지급일 다음 날까지 유지하며, 근저당권 등 새로운 담보권이나 제한물권을 설정하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 손해를 배상한다." 잔금일이 아니라 잔금일 다음 날까지로 적는 이유는 뒤에서 설명하는 대항력 발생 시점 때문입니다.

선순위 근저당을 지우는 조건으로 계약한다면 "임대인은 잔금일에 을구 제O번 근저당권을 말소하고 말소를 증명하는 서류를 임차인에게 교부한다"고 적습니다. 전세보증금반환보증에 가입할 생각이라면 "임차인이 전세보증금반환보증에 가입하지 못하는 사유가 임대인 또는 목적물에 있는 경우 임차인은 계약을 해제하고 임대인은 계약금을 즉시 반환한다"는 문장을 넣어 두면 됩니다. 수리 책임도 미리 갈라 둡니다. 보일러 고장, 누수, 곰팡이, 결로처럼 실제로 다투게 되는 항목을 이름을 적어 구체적으로 나누는 편이 좋습니다. 잔금일 기준으로 관리비와 공과금을 어떻게 정산할지도 한 줄 적어 두면 이사 당일에 다투지 않습니다.

계약서 자체의 형식도 확정일자를 받는 데 영향을 줍니다. 임대인과 임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금이 모두 적힌 완성된 문서여야 하고, 당사자가 서명 또는 기명날인해야 합니다. 빈 공간에는 직선이나 사선을 긋고 도장을 찍습니다. 고친 부분에는 몇 글자를 고쳤는지 적고 서명하거나 날인합니다. 두 장 이상이면 장과 장 사이에 간인을 찍습니다. 이 처리를 빠뜨리면 확정일자를 받으러 간 자리에서 되돌아와야 합니다.

빠뜨리기 쉬운 칸을 줄이려면 법무부가 만든 주택임대차표준계약서를 씁니다. 법무부 홈페이지에서 양식을 내려받을 수 있고, 중개사무소에 "표준계약서로 쓰고 싶습니다"라고 말하면 됩니다. 표준계약서에는 미납 국세와 선순위 확정일자 현황을 적는 칸이 처음부터 들어 있어서, 앞 섹션에서 요구한 것들이 자연스럽게 서류에 남습니다.

• "임대인은 잔금일 다음 날까지 등기부상 권리관계를 유지하고 새로운 담보권을 설정하지 않는다", 가장 먼저 넣을 문장입니다.
• 선순위 근저당 말소가 조건이라면 말소 시점과 증빙 교부까지 문장에 적습니다.
• 보증보험 가입이 안 될 경우의 계약 해제와 계약금 반환 조항을 넣어 둡니다.
• 누수·보일러·곰팡이·결로 등 수리 책임 범위와 잔금일 기준 공과금 정산 방법을 나눠 적습니다.
• 빈칸에는 사선을 긋고 날인하며, 정정한 곳에는 글자 수를 적고 서명합니다. 두 장 이상이면 간인을 찍습니다.
• 법무부 홈페이지의 주택임대차표준계약서 양식을 쓰면 빠뜨리는 칸이 줄어듭니다.

계약금에서 잔금까지, 돈이 움직이는 순서

계약금은 관행상 보증금의 10% 안팎으로 정합니다. 법으로 정해진 비율은 없으므로 협의로 달라질 수 있습니다. 계약금을 주고받은 뒤 마음이 바뀌면 어떻게 되는지는 민법 제565조에 있습니다. 원래는 매매에 관한 규정이지만 민법 제567조에 따라 임대차 같은 유상계약에도 준용됩니다. 다른 약정이 없는 한, 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지 계약금을 준 사람은 그것을 포기하고, 받은 사람은 배액을 상환해서 계약을 해제할 수 있습니다. 반대로 말하면 중도금이 오간 뒤에는 이 문이 닫힙니다. 임대인 쪽에서 계약을 깨는 것이 걱정되면 중도금 일정을 앞당겨 잡는 것이 방법이 됩니다.

돈이 나갈 때마다 영수증을 받습니다. 계좌이체 내역만으로도 증거가 되지만, 무엇에 대한 돈인지 적힌 영수증을 함께 받아 두면 다툼이 줄어듭니다. 중도금을 내기 직전에 등기사항전부증명서를 다시 뗍니다. 계약한 날과 중도금 내는 날 사이에 저당권이 새로 붙는 경우가 실제로 있습니다.

잔금 당일 아침에 한 번 더 뗍니다. 이것이 마지막 확인입니다. 계약 때와 달라진 것이 있으면 잔금을 치르기 전에 멈추고 중개사와 임대인에게 설명을 요구합니다. 등기부가 그대로라면 잔금을 보내고, 열쇠를 받고, 짐을 들이고, 그날 안에 다음 절차로 넘어갑니다. 등기부를 세 번 떼는 데 드는 돈은 3,000원 남짓입니다.

• 계약금은 보증금의 10% 안팎이 관행이고, 법으로 정해진 비율은 아닙니다.
• 이행에 착수하기 전까지는 임차인이 계약금을 포기하거나 임대인이 배액을 상환해서 해제할 수 있습니다(민법 제565조, 제567조로 임대차에 준용).
• 중도금이 오가면 해약금에 의한 해제는 할 수 없게 됩니다.
• 돈이 나갈 때마다 영수증을 받습니다.
• 등기부는 계약 전, 중도금 직전, 잔금 당일 아침 세 번 뗍니다. 세 번 다 떼도 3,000원 남짓입니다.

이사한 날 하루에 끝내야 하는 세 가지

대항력은 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 생깁니다. 잔금을 치른 그날이 아니라 그다음 날입니다. 이 하루의 틈에 임대인이 은행에서 돈을 빌리고 근저당을 설정하면 그 은행이 임차인보다 앞섭니다. 앞 섹션에서 특약을 "잔금일 다음 날까지"로 적으라고 한 이유가 이것입니다.

우선변제권은 대항요건에 확정일자가 더해져야 생깁니다. 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 갖추었다면, 인도와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다. 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인이 부여합니다(주택임대차보호법 제3조의6). 수수료는 600원이고 계약서가 4장을 넘으면 100원이 붙습니다. 계약서를 쓴 직후에 확정일자만 미리 받아 두어도 됩니다.

전입신고는 주민센터 창구에서 하거나 정부24에서 온라인으로 합니다. 주민등록법상 기한은 전입한 날부터 14일 이내이지만, 보증금을 지키기 위해서라면 이삿날 당일에 하는 편이 좋습니다. 짐을 다 옮기지 못했더라도 열쇠를 받고 실제로 점유를 시작했다면 그날 주민센터에 가면 됩니다. 주민센터에서는 전입신고와 확정일자, 그리고 다음에 설명할 임대차 신고를 한 창구에서 처리할 수 있습니다. 창구에서는 "오늘 이사 왔고 세 가지를 한 번에 하고 싶습니다"라고 말하면 순서를 잡아 줍니다.

그리고 이사 다음 날 등기부를 한 번 더 뗍니다. 잔금일과 대항력이 생기는 다음 날 오전 0시 사이에 새로 붙은 권리가 없는지 보는 마지막 확인입니다. 만약 그 사이에 근저당이 붙었다면 특약에 적어 둔 위반 조항이 근거가 되므로, 등기부를 출력해서 날짜가 보이게 보관하고 132에 상담을 잡으면 됩니다.

• 대항력은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 생깁니다.
• 우선변제권은 대항요건에 확정일자가 더해지면 같은 시점부터 생깁니다.
• 확정일자는 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인에게서 받습니다. 수수료는 600원입니다.
• 전입신고는 주민센터나 정부24에서 합니다. 법정 기한은 14일이지만 이삿날 당일에 하는 편이 안전합니다.
• 이사 다음 날 등기부를 다시 떼서 새로 붙은 권리가 없는지 확인합니다.

임대차 신고는 30일 안에 합니다

주택 임대차 계약 신고제는 보증금이 6,000만원을 넘거나 월 차임이 30만원을 넘는 임대차 계약에 적용됩니다. 적용 지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시, 제주시, 그리고 도의 시 지역입니다. 도의 군 지역은 대상이 아닙니다. 신고 기한은 계약 체결일부터 30일 이내입니다.

신고는 임대 주택 소재지 관할 읍·면·동 주민센터에서 하거나, 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로 합니다. 온라인 신고는 실명확인을 거쳐 공동인증서로 로그인한 뒤 신고서를 작성하고 계약서를 첨부하는 방식입니다. 계약서 원본을 첨부하면 임대인과 임차인 중 한쪽만 전자서명해도 공동신고로 봅니다. 계약서를 첨부하지 않으면 양쪽 모두 서명해야 하므로, 임대인과 연락이 매끄럽지 않다면 계약서를 첨부하는 쪽이 편합니다.

이 제도가 임차인에게 좋은 점은 확정일자입니다. 신고하면서 임대차계약서를 제출하면 주택임대차보호법에 따른 확정일자가 부여된 것으로 봅니다. 별도로 확정일자를 받으러 다시 갈 필요가 없습니다. 다만 임대차 신고 기한은 30일인데 우선변제권은 확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 하므로, 신고를 30일 끝에 미루지 말고 이삿날에 함께 처리하는 편이 낫습니다.

신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 과태료가 붙습니다. 2021년 6월 1일부터 2025년 5월 31일까지는 계도기간이어서 부과하지 않았고, 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터 실제로 부과합니다. 법에 정해진 상한은 100만원이며, 2025년 5월 시행령 개정으로 단순히 늦게 신고하거나 신고하지 않은 경우에는 사유에 따라 2만원부터 30만원까지로 낮춰 부과합니다. 거짓 신고는 완화 대상이 아닙니다.

• 대상은 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약입니다(2026년 9월 기준).
• 적용 지역은 수도권 전역, 광역시, 세종시, 제주시, 도의 시 지역입니다. 도의 군 지역은 제외됩니다.
• 기한은 계약 체결일부터 30일 이내입니다.
• 방법은 주택 소재지 읍·면·동 주민센터 방문 또는 rtms.molit.go.kr 온라인 신고입니다.
• 계약서 원본을 함께 내면 한쪽만 전자서명해도 공동신고로 보고, 확정일자가 부여된 것으로 봅니다.
• 과태료는 2025년 6월 1일 이후 계약부터 부과하며, 단순 지연·미신고는 2만~30만원, 거짓 신고는 100만원 이하입니다.

중개보수에는 상한이 있습니다

주택 임대차의 중개보수는 거래금액 구간에 따라 상한요율이 정해져 있습니다. 5천만원 미만은 0.5%에 한도액 20만원, 5천만원 이상 1억원 미만은 0.4%에 한도액 30만원입니다. 1억원 이상 6억원 미만은 0.3%, 6억원 이상 12억원 미만은 0.4%, 12억원 이상 15억원 미만은 0.5%, 15억원 이상은 0.6%입니다. 이 범위 안에서 시·도 조례로 정한 요율이 적용되고, 그 한도 안에서 중개사와 협의해 정합니다. 중개사가 부가가치세 과세사업자라면 보수에 부가가치세가 별도로 붙을 수 있으므로 처음에 물어보면 됩니다.

월세는 거래금액을 환산해서 구간을 찾습니다. 보증금에 월 차임의 100배를 더합니다. 그렇게 나온 금액이 5천만원 미만이면 100배 대신 70배로 다시 계산합니다. 예를 들어 보증금 1,000만원에 월세 50만원이면 1,000만원 + 5,000만원 = 6,000만원이므로 5천만원 이상 1억원 미만 구간이고, 0.4%를 적용한 24만원이 상한입니다. 한도액 30만원보다 적으므로 24만원이 그대로 상한이 됩니다. 보증금 500만원에 월세 40만원이면 500만원 + 4,000만원 = 4,500만원으로 5천만원 미만이므로 70배로 다시 계산해 500만원 + 2,800만원 = 3,300만원이 되고, 0.5%인 16만 5천원이 상한입니다.

중개보수는 중개가 완성되어야 지급 의무가 생깁니다. 중개사의 고의나 과실로 거래행위가 무효·취소·해제되었다면 지급하지 않아도 됩니다. 상한을 넘겨 받아 갔다면 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다. 계약할 때 중개대상물 확인·설명서를 받고 서명하며, 중개사의 손해배상책임을 담보하는 공제증서 사본도 함께 받아 보관합니다. 나중에 집에 문제가 생겨 중개사에게 책임을 물어야 할 때 이 두 장이 시작점이 됩니다. 계산이 맞는지 확인하고 싶으면 한국공인중개사협회(kar.or.kr)에서 시·도별 요율을 볼 수 있고, 상한을 넘겨 받았다고 판단되면 중개사무소 소재지 시·군·구청 부동산 관련 부서에 신고할 수 있습니다.

• 임대차 상한요율은 5천만원 미만 0.5%(한도 20만원), 5천만~1억원 0.4%(한도 30만원), 1억~6억원 0.3%, 6억~12억원 0.4%, 12억~15억원 0.5%, 15억원 이상 0.6%입니다.
• 월세 거래금액은 보증금 + (월차임 × 100)으로 계산하고, 그 값이 5천만원 미만이면 보증금 + (월차임 × 70)으로 다시 계산합니다.
• 이 범위 안에서 시·도 조례로 정한 요율이 적용되고, 부가가치세는 별도로 붙을 수 있습니다.
• 중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제되면 중개보수를 지급하지 않아도 됩니다.
• 상한을 넘겨 받아 갔다면 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다.
• 중개대상물 확인·설명서와 공제증서 사본을 받아 보관합니다.

2년 뒤를 위해 지금 알아 둘 것

계약갱신요구권은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임대인에게 갱신을 요구하는 권리입니다. 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 이 권리는 1회만 쓸 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다. 다른 조건은 그대로 가되 차임과 보증금은 5%를 넘겨 올리지 못합니다. 임대인이 거절할 수 있는 사유는 법에 열거되어 있습니다. 차임을 2기분 연체한 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 무단으로 전대한 경우, 고의나 중과실로 주택을 파손한 경우, 주택이 멸실된 경우, 철거나 재건축이 필요한 경우, 임대인 본인이나 직계존비속이 실제로 살려는 경우 등입니다.

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓았다면 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 합의가 없으면 월차임 3개월분, 새 임차인에게서 받는 차임과 종전 차임의 차액 2년분, 임차인이 실제로 입은 손해액 가운데 가장 큰 금액이 기준이 됩니다. 이사 나간 집에 곧바로 다른 세입자가 들어왔다면 그냥 넘기지 말고 132에 상담을 잡아 보면 됩니다.

묵시적 갱신은 아무도 아무 말을 하지 않았을 때 일어납니다. 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 이전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인도 기간이 끝나기 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않으면 마찬가지입니다. 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 이 2개월 기준이 적용됩니다. 묵시적 갱신이 되면 존속기간은 2년입니다. 다만 임차인이 차임을 2기분 연체했거나 의무를 크게 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 되지 않습니다.

묵시적 갱신에는 임차인에게만 있는 이점이 하나 있습니다. 임차인은 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있고, 통고가 임대인에게 도달한 때부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 2년에 묶이지 않는다는 뜻입니다. 어느 경우든 통지는 기록이 남는 방법으로 합니다. 문자메시지나 카카오톡도 증거가 되지만, 확실히 하려면 내용증명 우편을 씁니다. 그리고 갱신된다고 해서 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 사라지지 않습니다. 묵시적 갱신이라면 계약서를 새로 쓰지 않아도 되고, 확정일자가 찍힌 기존 계약서를 그대로 보관하면 됩니다. 다만 보증금을 올려 준 경우에는 늘어난 금액에 대해 새로 확정일자를 받아야 그 부분이 보호를 받습니다.

• 계약갱신요구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 1회 행사할 수 있고, 갱신되면 2년이며 증액은 5% 이내입니다.
• 임대인의 거절 사유는 법에 열거되어 있습니다(2기 차임 연체, 무단 전대, 철거·재건축, 임대인 실거주 등).
• 실거주를 이유로 거절해 놓고 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓았다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 묵시적 갱신은 임대인이 만료 6개월~2개월 전에 통지하지 않으면 같은 조건으로 2년 이어집니다.
• 묵시적 갱신 뒤에는 임차인이 언제든 해지를 통고할 수 있고, 통고가 도달하고 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
• 보증금을 올려 준 경우에는 늘어난 금액에 대해 확정일자를 새로 받습니다.