대출에 붙는 진짜 비용, 중도상환수수료·보증료·인지세

금리만 보면 절반만 본 것입니다

대출 안내에 큼직하게 나오는 숫자는 금리 하나입니다. 그런데 통장에서 실제로 빠져나가는 돈은 이자만이 아닙니다. 대출을 실행할 때 인지세가 나가고, 보증서를 끼면 보증료가 나가고, 중간에 갚으면 중도상환수수료가 나갑니다. 담보대출을 다 갚고 등기부에서 근저당권을 지울 때도 돈이 듭니다.

이 비용들은 성격이 서로 다릅니다. 이자는 시간에 비례해 계속 나가고, 인지세와 말소비용은 한 번만 나가고, 보증료는 미리 내되 일찍 갚으면 일부를 돌려받습니다. 중도상환수수료는 시간이 갈수록 줄어들다가 3년이 되면 0원이 됩니다. 성격이 다르니 단순히 더하기만 해서는 비교가 되지 않습니다.

여기 나오는 항목은 거의 다 대출거래약정서와 상품설명서 두 장에 적혀 있습니다. 두 장을 옆에 놓고 읽으면 훨씬 빠릅니다. 종이를 잃어버렸다면 거래 금융회사 앱의 대출 상세 화면에서 다시 볼 수 있고, 영업점에서 재발급도 받을 수 있습니다.

• 이자, 남은 기간 내내 나갑니다.
• 인지세, 대출을 실행할 때 한 번 나갑니다.
• 보증료, 보증서 담보 대출에서 미리 내고, 일찍 갚으면 남은 기간분을 돌려받습니다.
• 중도상환수수료, 3년 안에 갚을 때만 붙고, 날이 갈수록 줄어듭니다.
• 근저당 말소비용, 담보대출을 다 갚고 등기를 지울 때 나갑니다.
• 먼저 찾아 둘 서류, 대출거래약정서, 상품설명서 두 가지입니다.

중도상환수수료는 왜 3년까지만 붙습니까

금융소비자 보호에 관한 법률은 대출을 미리 갚는다는 이유로 수수료나 위약금을 물리는 것을 원칙적으로 금지합니다. 이름을 무엇으로 붙이든 마찬가지입니다. 다만 예외를 두고 있고, 금융위원회 설명에 따르면 소비자가 대출일부터 3년 이내에 상환하는 경우가 그 예외입니다. 우리가 아는 중도상환수수료는 이 예외 위에 서 있습니다.

그래서 3년이 지나면 수수료는 사라집니다. 3년 안에 갚더라도 금액은 시간이 갈수록 줄어듭니다. 계산식이 남은 날수에 비례하도록 짜여 있기 때문입니다. 약정서에 실린 식은 대체로 이렇습니다. 중도상환수수료 = 중도상환 원금 × 수수료율 × (잔존일수 ÷ 대출기간). 만기가 3년보다 긴 대출은 3년째 되는 날을 기준으로 계산하는 것이 일반적이어서 분모가 1,095일이 됩니다. 다만 분모와 분자를 어떻게 잡는지는 상품마다 다를 수 있으니, 정확한 산식은 약정서에 적힌 문구를 보면 됩니다.

숫자를 넣어 보겠습니다. 수수료율 0.65%, 만기 3년 초과, 1억원을 대출받은 지 1년 만에 전액 갚는 경우입니다. 1억원 × 0.65% × (730 ÷ 1,095)이므로 약 43만원입니다. 같은 대출을 2년이 지난 뒤에 갚으면 1억원 × 0.65% × (365 ÷ 1,095)로 약 22만원이 됩니다. 요율이 다르면 금액도 달라지니 방향을 잡는 예시로만 보면 됩니다.

한 가지 함정이 있습니다. 3년을 세는 시작점이 항상 최초 계약일은 아닙니다. 대출금을 증액했거나 재약정을 했다면 기산일이 그 시점으로 옮겨져 있을 수 있고, 반대로 단순한 기한 연장이면 기존 계약과 이어서 세는 경우도 있습니다. 약정서에 적힌 기산일을 직접 확인하고, 문구가 애매하면 거래 금융회사에 '제 대출의 중도상환수수료 기산일이 며칠입니까'라고 물어보면 됩니다.

• 계산식, 중도상환 원금 × 수수료율 × (잔존일수 ÷ 대출기간)입니다.
• 만기가 3년을 넘는 대출은 분모를 1,095일로 잡는 것이 일반적입니다.
• 대출일로부터 3년이 지나면 수수료는 0원입니다.
• 증액이나 재약정을 한 적이 있으면 기산일이 옮겨졌을 수 있으니 약정서를 확인하면 됩니다.
• 약정서 문구가 애매하면 거래 금융회사 콜센터에 기산일을 물어보면 됩니다.

2025년 1월 13일이 무엇을 바꿨습니까

금융위원회는 금융소비자보호 감독규정을 고쳐, 2025년 1월 13일 이후 체결되는 신규 대출에는 실제로 든 비용 안에서만 중도상환수수료를 물릴 수 있게 했습니다. 인정되는 비용은 두 갈래입니다. 하나는 자금운용 차질 비용으로, 새로운 대출처를 찾는 기간의 이자 손실과 다시 빌려줄 때의 금리차에 따른 이자 손실입니다. 다른 하나는 행정·모집비용으로, 인지세·감정평가수수료·담보권설정비·임대차조사수수료·모집수수료입니다. 이 밖의 항목을 얹어 수수료를 물리면 금융소비자보호법상 불공정영업행위가 됩니다.

개편 당시 금융위원회가 공개한 5대 시중은행 평균 수수료율은 아래처럼 내려갔습니다. 이 숫자는 2025년 1월 개편 시점의 평균이고, 실제 요율은 회사와 상품마다 다릅니다. 개편 이후 금융회사는 실비용을 다시 산정해 공시하도록 되어 있으니, 지금 시점의 요율은 협회 공시나 거래 금융회사에서 확인하면 됩니다.

가장 중요한 것은 소급이 없다는 점입니다. 2025년 1월 13일 전에 맺은 계약은 그때의 요율을 그대로 따릅니다. 내 대출이 언제 실행됐는지가 수수료를 가릅니다. 오래된 대출을 들고 있다면 요율이 예전 수준일 수 있으니, 갈아타기를 계산할 때는 짐작하지 말고 실제 요율을 확인하면 됩니다.

업권마다 적용 시점도 다릅니다. 은행·저축은행·생명보험·손해보험·신협은 2025년 1월 13일부터입니다. 농협·수협·산림조합과 새마을금고 같은 상호금융권은 2026년 1월 1일부터 같은 실비용 방식이 적용됩니다.

• 주택담보대출 고정금리, 1.40%에서 0.65%로 내려갔습니다(2025년 1월, 5대 시중은행 평균).
• 주택담보대출 변동금리, 1.20%에서 0.65%로 내려갔습니다(같은 기준).
• 신용대출 고정금리, 0.95%에서 0.12%로 내려갔습니다(같은 기준).
• 신용대출 변동금리, 0.83%에서 0.11%로 내려갔습니다(같은 기준).
• 위 숫자는 개편 시점의 평균이며, 지금 내 대출의 요율은 약정서와 공시에서 따로 확인하면 됩니다.
• 적용 시점, 은행·저축은행·보험·신협은 2025년 1월 13일, 상호금융권은 2026년 1월 1일입니다.

내 수수료율은 어디서 확인합니까

세 군데를 순서대로 보면 됩니다. 첫째는 내 손에 있는 서류입니다. 대출거래약정서와 상품설명서에 수수료율과 부과 기간이 적혀 있습니다. 일부만 갚는 부분상환에도 수수료가 붙는지, 붙는다면 면제되는 한도가 있는지도 여기에 적혀 있습니다. 종이를 잃어버렸다면 앱의 대출 상세 화면이나 영업점에서 다시 받을 수 있습니다.

둘째는 협회 공시입니다. 은행은 전국은행연합회 소비자포털(portal.kfb.or.kr)의 대출수수료 비교공시에서 은행별 일반수수료와 중도상환수수료를 나란히 볼 수 있고, 엑셀로 내려받을 수도 있습니다. 저축은행과 상호금융도 각 중앙회 소비자포털에 같은 항목이 있습니다. 여러 회사의 금리를 함께 비교하려면 금융감독원 금융소비자정보포털 파인(fine.fss.or.kr)의 '금융상품 한눈에'를 쓰면 됩니다.

셋째는 전화입니다. 공시 요율은 상품 기준이고, 내 대출에 실제로 붙는 금액은 잔존일수에 따라 달라집니다. 거래 금융회사 콜센터에 전화해 두 가지만 물으면 됩니다. 오늘 전액 상환하면 수수료가 얼마인지, 그리고 수수료가 0원이 되는 날짜가 며칠인지입니다. 이 두 숫자를 적어 두면 나머지 계산은 혼자서도 됩니다. 설명이 이해되지 않거나 수수료가 실비용을 넘어 부과된 것 같으면 금융감독원 1332로 상담과 민원 접수를 할 수 있습니다.

• 대출거래약정서와 상품설명서, 수수료율, 부과 기간, 기산일, 부분상환 조건이 적혀 있습니다.
• 전국은행연합회 소비자포털(portal.kfb.or.kr), 대출수수료 비교공시에서 은행별 요율을 비교할 수 있습니다.
• 금융감독원 파인(fine.fss.or.kr), '금융상품 한눈에'에서 금리를 비교할 수 있습니다.
• 거래 금융회사 콜센터, 오늘 기준 금액과 0원이 되는 날짜, 두 가지를 물어보면 됩니다.
• 금융감독원 금융민원 상담, 1332입니다.

인지세, 금액이 정해져 있고 절반씩 냅니다

인지세는 대출약정서에 붙는 세금입니다. 인지세법 제3조가 금전소비대차에 관한 증서의 기재금액 구간별로 세액을 정해 두었습니다. 협상 대상이 아니고, 금융회사마다 다르지도 않습니다. 아래가 2026년 9월 현재의 구간입니다.

실무에서는 금융회사와 고객이 절반씩 나눠 냅니다. 국민권익위원회가 2006년 9월 18일 '은행대출근저당설정비용 등 부담경감' 의결로 인지세를 본인과 은행이 각각 50%씩 부담하도록 표준약관을 고치라고 권고했고, 공정거래위원회가 이를 받아들였습니다. 그래서 1억원을 빌리면 인지세 7만원 중 3만 5천원이 내 몫입니다. 갈아타기를 계산할 때는 이 절반 금액만 비용에 넣으면 됩니다. 상품에 따라 부담 비율이 다를 수 있으니 약정서의 비용 부담 조항을 한 번 보면 확실합니다.

구간 경계도 눈여겨볼 만합니다. 5,000만원과 5,100만원 사이에서 인지세가 4만원에서 7만원으로 뜁니다. 1억원과 1억 100만원 사이에서는 7만원에서 15만원으로 뜁니다. 한도를 꽉 채워 빌릴지 정할 때 참고가 됩니다. 표에 1천만원 이하 구간이 없는 것도 눈여겨볼 부분이고, 소액 대출에 인지세가 따라오지 않는 이유입니다.

• 1천만원 초과 3천만원 이하, 2만원입니다.
• 3천만원 초과 5천만원 이하, 4만원입니다.
• 5천만원 초과 1억원 이하, 7만원입니다.
• 1억원 초과 10억원 이하, 15만원입니다.
• 10억원 초과, 35만원입니다.
• 실무상 금융회사와 절반씩 부담하므로, 내 몫은 위 금액의 2분의 1입니다.

근저당 설정비는 금융회사가, 말소비용은 내가 냅니다

담보대출을 받으면 금융회사가 등기부에 근저당권을 답니다. 여기에 등록면허세와 지방교육세, 등기신청수수료, 법무사수수료, 감정평가수수료가 듭니다. 예전에는 이 돈을 빌리는 사람이 전부 냈습니다. 국민권익위원회가 2006년 9월 18일 이 관행을 바꾸라고 의결했고 공정거래위원회가 받아들여, 지금은 근저당권 설정에 드는 부대비용을 채권자인 금융회사가 부담합니다.

대신 근저당권을 지우는 비용은 채무자 몫입니다. 같은 의결에서 근저당권 해지비용은 변제비용을 채무자가 부담하도록 정한 민법 제473조에 따라 채무자·설정자가 낸다고 정리했습니다. 대출을 다 갚아도 등기부의 근저당권은 저절로 사라지지 않습니다. 말소등기를 따로 신청해야 하고 등록면허세와 등기신청수수료가 들며, 법무사에게 맡기면 수수료가 더 붙습니다. 순서는 대출을 다 갚고 금융회사에서 해지증서 등 말소 서류를 받은 다음, 관할 등기소에 말소등기를 신청하는 식입니다. 금액은 건수와 지역에 따라 다르니 다 갚기 전에 담당자에게 말소에 드는 비용이 얼마인지, 직접 신청하면 무엇이 달라지는지 두 가지를 물어보면 됩니다.

여기까지 오면 중도상환수수료의 정체가 드러납니다. 금융위원회가 실비용으로 인정한 항목이 바로 인지세, 감정평가수수료, 담보권설정비, 임대차조사수수료, 모집수수료입니다. 금융회사가 대출을 내주며 먼저 쓴 이 돈을 3년에 걸쳐 회수하는 구조인데, 중간에 갚으면 회수가 끊깁니다. 그 남은 몫을 받아 가는 것이 지금의 중도상환수수료입니다. 왜 3년이고 왜 날이 갈수록 줄어드는지가 여기서 설명됩니다.

• 근저당권 설정 부대비용(등록면허세·지방교육세·등기신청수수료·법무사수수료·감정평가수수료), 금융회사가 부담합니다.
• 인지세, 금융회사와 절반씩 부담합니다.
• 근저당권 말소비용, 민법 제473조에 따라 채무자가 부담합니다.
• 대출을 다 갚았다면 말소등기를 따로 신청해야 근저당권이 등기부에서 지워집니다.
• 말소 순서, 완납, 금융회사에서 말소 서류 수령, 관할 등기소에 말소등기 신청입니다.

보증료, 금리 표시에 잡히지 않는 돈입니다

신용이나 담보가 모자랄 때는 보증기관이 보증서를 끊어 주고 그 대가로 보증료를 받습니다. 보증료는 이자와 별개로 나가고 금리 표시에도 잡히지 않습니다. 그래서 금리만 비교하면 답이 틀립니다. 연 5.0%에 보증료 연 1.0%인 대출과 연 5.8%에 보증료가 없는 대출을 놓고 보면 뒤쪽이 쌉니다. 보증서 담보 대출을 비교할 때는 금리와 보증료를 더한 값으로 보면 됩니다.

계산식은 기관마다 비슷합니다. 신용보증기금은 보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 보증기간 ÷ 365로 계산하고, 최종 적용 요율은 일반 기업 기준 0.5%에서 3.0% 사이입니다(2026년 9월 기준). 원칙은 일시 납부이고 보증기간이 1년을 넘으면 1년 단위로 나눠 낼 수 있습니다. 문의는 1588-6565입니다. 지역신용보증재단은 재단마다 요율과 감면 조건이 다르니 사업장 소재지 재단에 직접 물어보면 됩니다.

한국주택금융공사의 일반전세자금보증은 임차보증금 구간으로 기준보증료율을 정합니다. 2026년 9월 현재 1억원 이하 0.06%, 1억원 초과 2억원 이하 0.08%, 2억원 초과 3억원 이하 0.10%, 3억원 초과 4억원 이하 0.12%, 4억원 초과 5억원 이하 0.14%, 5억원 초과 0.20%입니다. 여기에 우대가구 등 조정 요율을 더하고 빼서 최종 요율이 나옵니다. 내 경우의 최종 요율과 금액은 고객센터 1688-8114에서 계산해 줍니다.

꼭 챙길 것이 하나 있습니다. 보증료를 미리 냈는데 대출을 일찍 갚으면 남은 기간분을 돌려받습니다. 신용보증기금은 상환일 다음 날 이후의 보증료를 환급합니다. 환급 규정은 기관과 상품마다 다르니 갈아타기 전에 보증기관에 '지금 상환하면 보증료를 얼마나 돌려받습니까'라고 물어보면 됩니다. 이 돈은 갈아타는 총비용에서 빼야 할 금액이고, 계산 결과를 뒤집을 만큼 클 때가 있습니다.

• 보증료 계산식, 보증금액 × 보증료율 × 보증기간 ÷ 365입니다.
• 신용보증기금 최종 요율, 일반 기업 기준 0.5%에서 3.0% 사이이며, 문의는 1588-6565입니다.
• 한국주택금융공사 일반전세자금보증 기준보증료율, 임차보증금 1억원 이하 0.06%에서 5억원 초과 0.20%까지이며, 문의는 1688-8114입니다.
• 신용보증기금은 상환일 다음 날 이후의 보증료를 환급합니다.
• 조기상환하면 돌려받는 보증료가 있으니, 갈아타기 총비용에서 빼고 계산하면 됩니다.

정책대출에 붙는 비용은 규칙이 따로 있습니다

보금자리론은 최초 실행일부터 3년 이내에 원금을 조기상환하면 남은 일수에 따라 0.5% 한도 안에서 조기상환수수료가 붙습니다(2026년 9월 기준). 신청일 기준 사회적배려층, 3자녀 이상 다자녀가구 우대금리 대상자, 전세사기피해자 보금자리론 이용자는 면제입니다. 내가 면제 대상인지는 한국주택금융공사 1688-8114에서 확인할 수 있습니다.

내집마련 디딤돌대출도 3년 이내에 중도상환한 원금에 대해 경과일수별로 0.6% 한도 안에서 수수료가 붙는 구조입니다. 식은 중도상환원금 × 0.6% × [(3년 − 대출경과일수) ÷ 3년]입니다. 다만 주택도시기금 안내에는 2024년 8월 12일부터 2026년 12월 31일까지 중도상환한 원금에 대해서는 이 수수료를 면제한다고 적혀 있습니다. 기한이 정해진 한시 제도라 연장되거나 종료될 수 있으니, 상환 날짜를 정하기 전에 지금도 면제가 적용되는지 한 번 물어보면 좋습니다. 한국주택금융공사 1688-8114, 주택도시보증공사 1566-9009, 주택도시기금 포털에 안내된 국토교통부 콜센터 1599-0001 가운데 대출을 실행한 기관에 전화하면 됩니다.

정책서민금융은 2026년 1월 2일에 크게 바뀌었습니다. 근로자햇살론과 햇살론뱅크가 햇살론 일반보증으로, 햇살론15와 최저신용자 특례보증이 햇살론 특례보증으로 합쳐졌습니다. 특례보증 금리는 연 15.9%에서 12.5%로 내려갔고, 사회적 배려대상자에게는 연 9.9%가 적용됩니다. 2025년 3월 31일 소액생계비대출에서 이름이 바뀐 불법사금융예방대출은 같은 날부터 상환 방식이 1년 만기일시상환에서 2년 원리금균등분할상환으로 바뀌었고 실질금리도 낮아졌습니다.

햇살론에는 보증료가 붙습니다. 요율과 납부 방식, 중도상환수수료가 있는지는 상품과 취급 금융회사에 따라 다릅니다. 서민금융진흥원 1397에 전화해 받으려는 상품의 보증료율이 얼마인지, 중간에 갚으면 수수료가 붙는지 두 가지를 물어보면 됩니다. 가까운 서민금융통합지원센터에 직접 가도 같은 답을 들을 수 있고, 상담은 무료입니다.

• 보금자리론, 3년 이내 조기상환 시 0.5% 한도 안에서 부과되며, 사회적배려층·다자녀가구·전세사기피해자는 면제입니다.
• 디딤돌대출, 3년 이내 중도상환분에 0.6% 한도로 부과되나, 주택도시기금 안내상 2024년 8월 12일부터 2026년 12월 31일까지 상환분은 면제입니다.
• 디딤돌·보금자리론 문의, 한국주택금융공사 1688-8114, 주택도시보증공사 1566-9009, 국토교통부 콜센터 1599-0001입니다.
• 햇살론, 2026년 1월 2일부터 일반보증과 특례보증 두 가지로 통합되었고, 보증료는 서민금융진흥원 1397에서 확인할 수 있습니다.
• 정책대출을 민간 대출로 갈아타면 금리가 오히려 올라가는 경우가 많으니 두 금리를 나란히 놓고 비교하면 됩니다.

갈아탈 때 회수 기간을 계산하는 법

판단은 한 줄로 정리됩니다. 회수 기간 = 갈아타는 데 드는 총비용 ÷ 월 이자 절감액. 이 숫자가 앞으로 남은 상환 기간보다 짧으면 이득이고, 길면 손해입니다. 총비용에는 기존 대출의 중도상환수수료, 새 대출의 인지세 내 부담분, 근저당 말소비용, 새로 내는 보증료를 넣고, 돌려받는 보증료는 빼면 됩니다.

예를 들어 보겠습니다. 남은 원금 1억원, 지금 금리 연 4.5%, 갈아탈 금리 연 3.9%, 대출받은 지 1년이 지났고 기존 대출의 중도상환수수료율이 0.65%인 경우입니다. 아래 항목을 더하면 총비용이 약 47만원이고 월 이자 절감액이 5만원이므로, 회수 기간은 약 10개월입니다. 남은 상환 기간이 10개월보다 훨씬 길다면 갈아타는 쪽이 낫습니다. 다만 원금이 줄면 절감액도 함께 줄기 때문에 실제 회수는 계산보다 한두 달 더 걸립니다. 방향을 잡는 용도로 쓰면 됩니다.

몇 달 더 기다렸다가 수수료가 줄면 갈아탈까 하는 생각이 들 수 있습니다. 이것도 한 줄로 판가름납니다. 한 달을 기다리면 수수료는 원금 × 수수료율 ÷ 36만큼 줄고, 그동안 이자는 원금 × 금리차 ÷ 12만큼 더 나갑니다. 두 값을 비교하면 되고, 정리하면 금리차가 수수료율의 3분의 1보다 클 때는 기다릴 이유가 없습니다. 위 예에서는 0.65%의 3분의 1인 약 0.22%p보다 금리차 0.6%p가 크므로, 기다릴수록 손해입니다. 반대로 금리차가 아주 작다면 3년이 되는 날까지 기다렸다가 수수료 없이 옮기는 쪽이 낫습니다.

절차도 알아 두면 좋습니다. 아파트 주택담보대출은 온라인·원스톱 대환대출 인프라로 갈아탈 수 있습니다. 금융위원회 안내 기준으로 시세 조회가 되는 10억원 이하 아파트를 담보로 한 대출이어야 하고, 기존 대출을 받은 지 6개월이 지나야 합니다. 매 영업일 09시부터 20시까지 기존 대출 조회와 신규 대출 비교가 되고, 심사에는 2일에서 7일쯤 걸립니다. 연체 상태인 대출과 법적 분쟁 중인 대출, 저금리 정책금융상품, 중도금 집단대출은 대상이 아닙니다. 조건은 바뀔 수 있으니 이용 전에 은행 앱이나 금융위원회와 협약을 맺은 대출비교 플랫폼의 안내를 확인하면 되고, 제도에 관한 상담은 금융감독원 1332에서 받을 수 있습니다.

• 월 이자 절감액, 1억원 × 0.6%p ÷ 12 = 5만원입니다.
• 중도상환수수료, 1억원 × 0.65% × (730 ÷ 1,095) = 약 43만원입니다.
• 인지세 내 부담분, 새 대출 1억원이면 7만원의 절반인 3만 5천원입니다.
• 근저당 말소비용, 금융회사와 법무사에 금액을 확인해 더하면 됩니다.
• 보증료 환급, 돌려받는 금액이 있으면 총비용에서 빼면 됩니다.
• 총비용 약 47만원 ÷ 월 5만원 = 회수 기간 약 10개월입니다.
• 기다릴지 판단하는 기준, 금리차가 수수료율의 3분의 1보다 크면 지금 옮기는 쪽이 유리합니다.